Adjusted regulations student housing

Adjusted regulations student housing

In November 2019 the municipality voted for new regulations for the rental of (student)rooms and shared living situations. This has effects on new shared living situations, as well as on student houses that already exist.

Since there has been different regulations in the last few years, it can be difficult to understand for a landlord whether he or she owns the right housing permits. Because of this, there is a possibility that student houses unintentionally have an incomplete permit. The following changes in regulations were done in the last years:

  • Before 2007: no permit needed, rental of rooms was permit-free.
  • Since 2008: ‘turnover’ permit (omzettingsvergunning) needed, plus you needed a surroundings permit (omgevingsvergunning) if you wanted to rent a residence that was not included in the development plan (bestemmingsplan)
  • Since 2018: no turnover- or room rental permits any more, but surroundings permits (omgevingsvergunning). This only accounts for room rental buildings.
  • Since 2020: there is a 30m-range rule for new permits. There will be a transition regulation for existing, not fully permitted rental residences.

Unfortunately, the municipality never looked whether room rental would fit into the development plan, when giving the turnover permits (omzettingsvergunning). Because of this, it could be that buildings do have a turnover permit (omzettingsvergunning), but they don’t have a surroundings permit (omgevingsvergunning), whilst the landlords are under the assumption that everything is correct.

Right now, the municipality has a transition regulation of one year. It is still unclear when this regulation will be put into place, but this will probably be in one or two months. Within this time every room rental building which (1) only has a turnover permit (omzettingsvergunning) ór has proof of being used as a room rental building before december 2007 and (2) does not cause disturbance, can ask for a surroundings permit (omgevingsvergunning) which will then be given. Yet a few ‘on lock’ areas are excluded from this, which are:

  • Woensel-West
  • Limbeek-Noord and Zuid
  • Bennekel-Oost
  • Doornakkers-Oost and West
  • Hemelrijken
  • Gildebuurt.

In these areas it is not possible to make use of the transition regulation. The municipality will probably wait for what will happen in the other areas, and first focus on maintaining the regulations in those areas, and afterwards start looking to the ‘on lock’ areas. This would probably happen from 2022.

 

Follow this step-by-step plan to know whether your house has te right permits:

Do you live in a Vestide house? ->You are good.

Do you live in an individual house? -> Ask your landlord whether he has both a turnover permit (omzettingsvergunning) as well as a surroundings permit (omgevingsvergunning), to be allowed to rent out a residence that was not included in the development plan.

Yes ->You are good.

No ->Check if you are in an ‘on lock’ area.

Yes ->There is no transition regulation for your house yet. However, it has been promised by the councilor of Eindhoven that next year there will be a transition regulation for ‘on lock’ areas which enables legislation. Ensure that your building and the renters do not cause any disturbance for your neighborhood, because then the house will not be legalized.

No ->Ask your landlord if the house has a turnover permit (omzettingsvergunning), or if he can prove that the house was in use before 2007. Furthermore, make sure you don’t cause any disturbance for your neighborhood.

Yes -> Ask your landlord to keep an eye on new regulations from the municipality in the next few months, and to ask for a surroundings permit (omgevingsvergunning) within a year. à You are good.

No-> You are living in an illegal student house. It is still possible to ask for a surroundings permit (omgevingsvergunning) within a year. This will be tested to the old regulations, based on quality of living, quality of the residence and the surroundings, but this permit will not be tested with the 30m-range rule. Furthermore, make sure you don’t cause any disturbance for your neighborhood., because then your house won’t be legalized.

 

 

 Afgelopen november heeft de gemeenteraad ingestemd met nieuwe regels omtrent kamerverhuur. Dit heeft effecten op zowel nieuwe situaties, als al jarenlang bestaande studentenhuizen.

Door onduidelijkheid over de vergunningen de afgelopen jaren, weten verhuurders vaak niet precies welke vergunningen ze moeten hebben. Hierdoor kan het zijn dat een studentenhuis onbedoeld niet volledig vergund is. Dit komt omdat er de afgelopen jaren verschillende dingen gewijzigd zijn.

  • Vóór 2007: geen vergunning nodig, kamerverhuur was vergunningsvrij
  • Vanaf 2008: omzettingsvergunning nodig, bovendien had je een omgevingsvergunning nodig om te mogen verhuren in afwijking van het bestemmingsplan .
  • Vanaf 2018: geen omzettingsvergunning of kamerverhuurvergunning meer, maar een omgevingsvergunning. Dit geldt voor alle kamerverhuurpanden.
  • Vanaf 2020: Voor nieuwe vergunningen geldt de 30m-straal regel. Er komt een overgangsregeling voor bestaande, niet volledig vergunde kamerverhuurpanden.

Echter heeft de gemeente bij het afgeven van de omzettingsvergunningen nooit gekeken of kamerverhuur ook in het bestemmingsplan past (kamerverhuur i.p.v. wonen, omgevingsvergunning om te mogen verhuren in afwijking van het bestemmingsplan). Daarom kan het zijn dat panden een omzettingsvergunning hebben, maar geen omgevingsvergunning, terwijl de huisbaas in de stellige overtuiging is dat alles klopt.

Nu heeft de gemeente een overgangsregeling ingesteld van één jaar. Het is nog onduidelijk wanneer de gemeente dat jaar precies laat ingaan, waarschijnlijk over een of enkele maanden. Binnen die tijd mag voor elk kamerverhuurpand dat a) alleen een omzettingsvergunning heeft óf aantoonbaar vóór december 2007 in gebruik was als kamerverhuurpand b) géén overlast veroorzaakt, een omgevingsvergunning worden aangevraagd, die dan ook wordt verleend. Echter zijn bepaalde ‘op slot’ gebieden hiervan voorlopig uitgezonderd.

Dit zijn:

  • Woensel-West
  • Limbeek-Noord en Zuid,
  • Bennekel-Oost
  • Doornakkers-Oost en West
  • Hemelrijken
  • Gildebuurt

In deze gebieden geldt het overgangsrecht dus nog niet. De gemeente gaat waarschijnlijk eerst afwachten wat er in de overige gebieden gebeurt, daar eerst handhaven en daarna pas in de ‘op slot’ gebieden handhaven. Dit zou dus vanaf ongeveer 2022 kunnen gebeuren.

 

Stappenplan:

Vestidehuis? -> Je zit prima.

Particulier huis? -> Vraag je huisbaas of hij zowel een omzettingsvergunning heeft als een omgevingsvergunning, om te mogen verhuren in afwijking van het bestemmingsplan.

Ja -> Je zit prima.

Nee -> Kijk of je in een ‘op slot’ gebied zit.

Ja -> Er geldt nog geen overgangsregeling voor je huis. Echter, volgens toezegging van de wethouder volgt er over een jaar een overgangsregeling voor de op slot gebieden waardoor legalisatie mogelijk is. Houd er rekening mee dat het pand en de bewoners geen overlast geven, want dan zal het niet gelegaliseerd worden.

Nee -> Vraag je huisbaas of het huis dan wel een omzettingsvergunning heeft, of al aantoonbaar voor 2007 in gebruik was. Zorg dat je geen overlast veroorzaakt.

Ja -> Vraag de huisbaas om de komende maanden goed in de gaten te houden wanneer de gemeente de beleidsregels laat ingaan en binnen één jaar na ingangsdatum de omgevingsvergunning aan te vragen. à Je zit prima.

Nee -> Je woont in een illegaal studentenhuis. Het is wel nog mogelijk om binnen een jaar een omgevingsvergunning aan te vragen. Deze zal worden getoetst aan de oude beleidsregels, op basis van leefbaarheid, woonkwaliteit en woonomgeving, maar niet de 30m-straal regel. Houd er rekening mee dat je pand en de bewoners geen overlast geven, want dan zal het niet gelegaliseerd worden

Thor is supported by: